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　　如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见的通知

　　皋政办发〔2009〕24号
　　市政府办公室转发市建设局物价局国土局
　　关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及
　　补助标准指导意见的通知

　　各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：
　　市建设局、物价局、国土局《关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见》，已经市政府研究同意，现转发给你们，请遵照执行。

　　二○○九年二月二十日

　　如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范
　　及其他补助标准指导意见
　　（建设局 物价局 国土局 二○○九年二月）
　　第一章 总 则
　　

一、为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发〔2003〕16号）、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》（通房 〔2003〕17号）、《如皋市城市房屋拆迁管理办法》（如皋市人民政府第13号令）等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。
　　

二、本评估规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导价下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下由交易双方协商的市场价。
　　

三、本规范适用于如皋市房屋拆迁补偿价的评估（以下简称拆迁评估）。
　　

四、评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。
　　

五、依照房地产评估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。
　　六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。
　　七、拆迁评估应遵循公开、公平、公正、合法、替代和估价时点的原则。
　　拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁许可实施之日为估价时点。
　　八、本技术规范及指导意见未规定的事项，应按照国家有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规执行。

　　第二章 拆迁评估的基本步骤和方法

　　

一、拆迁评估的基本步骤
　　1．掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；
　　2．根据合法性依据进行实地勘测评估；
　　3．绘制、填写评估材料；
　　4．公示初步估价结果；
　　5．编制评估报告；
　　6．报告评估结果。
　　

二、拆迁评估的方法
　　拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估标的（楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位），采用同一评估方法实施评估。
　　拆迁评估标的计量单位为被拆迁房屋的合法建筑面积。
　　（一）市场比较法
　　1．本方法主要适用于城镇规划区内国有土地和被依法征收的集体土地上的住宅房屋的拆迁评估。
　　2．本方法的计算公式为：
　　被拆迁房屋产权调换补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价（见表一）+合法空地补偿
　　被拆迁房屋货币安置补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价+〔上一年度同类地区商品房平均价（物价部门发布）－同类地区产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价〕+合法空地补偿。
　　本市上一年度同类地区居住商品房平均价为：一类地区2700元/m2，二类地区2500元/m2，三类地区2230元/m2，四类地区1800元/m2。
　　产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价为：一类地区1350元/㎡，二类地区1250元/㎡，三类地区1150元/㎡，四类地区1050元/㎡。
　　如皋市拆迁地区类别划分与居住用房区位补偿基准价
　　单位：元/m2 表一
　　地区分类 地区划分范围 区位基准价
　　一类 外城河以内
　　如泰河以南 600
　　二类 一类地区以外
　　东皋路、万寿路以西
　　益寿路以东
　　福寿路以北
　　庆余路、新民路以南 500
　　三类 李渔路以西
　　

一、二类地区以外区域 红星河以东
　　南三环以北
　　北三环以南
　　400
　　四类 如城镇区域范围内

一、

二、三类地区以外的区域 300～350

　　备注：如城地区以外的市属镇区位基准价为250-350元/m2（指导价）
　　3．建安价补偿：
　　

（1）被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的评估补偿按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（见表十

一、续表十一）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（见表十

二、续表十二）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。
　　征地拆迁的农改居房屋合法建筑面积按建安成新价评估补偿（按如皋市人民政府令第13号第五章执行）。
　　

（2）工业生产用房及仓库建筑结构补偿按《如皋市工业生产用房及仓库建筑结构评估标准》（见表十四）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。
　　

（3）被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按《如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准》（见表二），修正的价格基数按同类房屋区位基准价补偿额计算。

　　如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准
　　（层次差价=同类房屋区位基准价×系数） 表二
　　楼层
　　系数
　　层次 三层 四层 五层 六层
　　按拆迁
　　房屋
　　市场价
　　评估
　　层次差价修正 1 0 0 0 0
　　2 +2% +3% +3% +3%
　　3 -1% +

（4）被评估成套住宅房屋为多层标准住宅且水、电配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。
　　

（5）被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育（学校、幼儿园）、购物、就医等方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。

　　4．区位补偿：
　　根据《如皋市拆迁地区类别划分与区位补偿基准价》（见表一），并结合被拆迁房屋所处区位、地段的具体位置评估确定其区位补偿基价。
　　对已享受房改政策仍承租国有直管公房或单位自管公房的承租人，在城镇房屋拆迁安置中不得享受区位补偿，由拆迁人给予适当补贴。
　　5．持有国有土地使用权证上的居住用房空地补偿，按照合法土地面积大于合法建筑面积的空地补偿标准执行，即一类地区为600元/m2，二类地区为500元/m2，三类地区为400元/m2，四类地区为300-350元/m2，但享受政府指导价的安置面积仍按合法建筑面积来计算。
　　6．被征用的集体土地合法居住用房的空地补偿按照农改居补偿标准执行，即 A：土地使用面积在135m2以下(含135m2)的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30%的标准计算。
　　B：建筑面积超过135m2的，土地使用面积超出建筑面积的部分按70元/m2的标准计算。
　　C：

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